北京企业拆迁律师

(山东)某有限公司拆迁损失报告书

二零一五年九月

第一部分：企业概况

   日照市某公司成立于2002年，注册资本200万元，法定代表人**，2002年4月取得中华人民共和国国有土地使用证（东国用2002字第050048号），土地使用期限终止于2051年9月3日，且取得房屋所有权证（房权证日房字第40349号），该公司位于山东省日照市，经过十几年的发展，现有厂房面积多达3450平方米，现有职工110余人，是山东省新闻出版广电局批准的印刷企业，获中国物品编码中心条码印制资格证书，是专业从事出版物、包装装潢、集设计、制作、印刷于一体的公司。在经营中与省内外客户建立了长期合作关系，形成了广大的业务网络。可承接书刊、精美画册、礼品箱、宣传彩页、无碳复写、手提袋、标签、不干胶等各类中高档彩色印刷制作。

    2007年3月，被市文化局授予2006年度“日照市文化、新闻出版市场”“优秀经营单位”被东港区体育文化局授予“2007年度全区新闻出版经营官理”“先进单位”。2010年被日照市文化局授予“2010年底全市文化市场守法经营《示范单位》。先后取得《环境官理体系认证》、《质量官理体系认证》、《中国环境标志产品认证》证书。

为了更快更好的发展，在多年的生产经营中，拥有“小森”对开、四开四色胶印机、“北人”“624”双色轮卷轮、“787”轮卷机、“1040”双面平版印刷机，“08”胶印机、CPT制板机、全自动骑马钉联动线、全自动胶装联动线、折页机、压纹机、裱面机等先进设备。

公司始终“以质量为纲，以诚信为本”的经营理念，“开拓、创新、求发展”的企业精神，以高标准的生产技术、完善的企业管理体系，竭诚为新老客户服务。企业的经营发展为日照市经济发展及促进人员就业做出了重大贡献。

在企业发展蒸蒸日上的时期，因青连铁路项目的建设，本公司被纳入拆迁范围，我们一定会积极响应政府建设需要，并积极与拆迁公司、评估公司接洽补偿安置事宜。现就本公司因本次拆迁事宜受到的损失拟定本报告书，望双方能够协商解决！

第二部分：地上物等主要动迁情况

房地产概况：

日照市某有限公司位于山东省日照市山东路西段176号路南，土地使用权面积为4.86亩，合计3200余平米，实际经营面积为：2044.88余平米，全部用于某的生产经营之用，另外，某公司为了企业发展，扩大经营规模，在公司对面租赁（5年期限）有一厂房用于生产经营，租赁厂房占地面积1862平方米，建筑厂房面积1577平方米，作为公司经营不可分割的一部分，因此，这部分面积也应该算作经营面积，应当按实际情况3581.44平米的经营面积进行经营损失补偿。

房地产权利状况：

房屋所有权人为日照市某有限公司。合法权利证明为日照市房地产管理局核发的房屋所有权证（房权证日房字第40349号）。

土地使用者为日照市某有限公司。合法权利证明为中华人民共和国国有土地使用证（东国用2002字第050048号）。土地使用期限终止于2051年9月3日。

生产经营产房特征：房屋为生产经营性质屋高有部分车间层高为5米左右，现在出具的评估报告没有突出企业用房的特殊价值。

生产经营设备情况：

拥有小型平版胶印机、卷筒纸书刊印刷机等共计52台设备，价值为3238.67万元，搬迁及重新安装需要大额费用，共计约 647.73万元。

生产经营设备磨损费用：

因印刷行业生产设备的精度要求所决定，本企业设备在组装、拆卸、运输、重新调试安装后，会对设备的精密度及设备的磨损有很大影响，这部分费用需要重新进行合理补偿。费用共计 161.9万      元。

需要安置的人员情况：共有在职职工  110  名，已签订劳动合同  110     名。社会保险缴纳情况  12    人。

第三部分：某有限公司因拆迁受到的损失

• 替代土地的租金价差损失。

日照市某有限公司依法取得中华人民共和国国有土地使用证（东国用2002字第050048号），土地使用期限终止于2051年9月3日。

因拆迁导致该公司须另行承租场地进行经营，需要土地约30亩，目前租金标准最低每亩是23万元，需要支付租金697.59万元，系我们的实际损失。

该公司土地估计结果为4.86亩，土地估价为1344606.723元。

因该公司土地宗地具备成熟使用条件，置换土地需要就基本使用条件进行一系列开发，这需要进行友好洽谈协商这部分差价。

• 经营损失、停业停产损失。
• 地上物的损失（房屋、机器设备等固定资产）。
• 搬迁费用（包括临时周转费用：住所搬迁库存产品、生产设备转移的临时租用场地费用）。
• 特定生产印刷设备的磨损损失费用。
• 生产成品、半成品搬迁过程中发生的损坏的费用。
• 企业因征收倒闭、解散后发生的职员的安置费用，停产、停业期间发生的职工工资、福利费、各种保险等社会资金。
• 无形资产的损失。
• 搬迁配合奖励。
• 生产、经营证照的重新办理或者变更的费用。
• 为特定经营环境而设定的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用。
• 因拆迁导致违约或赔偿的费用等。
• 其他损失。

第四部分：企业应当依法获得的补偿

 

• 剩余承租年限租金差价损失处理方案：差价

因拆迁导致该公司须另行承租场地进行经营，拟考虑30亩替代面积、同等条件目前租金标准最低是每亩23万元，在不考虑未来租金还会涨的情况下，该部分需要支出的损失：697.59万。

替换地价：23×30.33=697.59万；

该公司地价：415*667*4.86=1344667.23万。

因用地性质由综合用地变成工业用地，且因该公司宗地具备成熟使用条件，置换土地需要就基本使用条件进行一系列开发，这需要进行友好洽谈协商这部分差价。鉴于置换后土地差价为563万左右，这些损失希望拆迁人协调村委会及镇政府后，由贵方酌情予以洽谈与补偿。

二、经营损失、停产停业损失（双停损失）：按照规定的标准每平方米补偿1500元计算，该公司实际经营面积为3581.44元平方米，因此应当得到的补偿为5372160元。

三、地上建筑物及装饰装修补偿（重置成新价及装修损失）：

第一部分：建筑面积为1719.59平方米，每平方建房成本市场价为1850元平方米，这是众所周知的事情。实际损失应该在3561250元。

修正结果：修正厂房建筑面积1925平方米：3561250元。

第二部分：装饰装修费用大约135万元139.6万。具体明细如下：

• 电缆110米*220=16万左右
• 变压器：36.5万左右；
• 内墙瓷砖大理石：15万左右
• 设备底座等30万左右
• 其它装饰装修等共计费用：
  • 监控1.6万。
  • 暖气片、锅炉768片共计8万左右。
  • 下水道：10万左右。
  • 水井1.5万左右。
  • 柜台等6万左右。
• 评估遗留项目：
  • 1*4大坑填土方：10万左右。
  • 1亩葡萄园项目：5万

四、企业设备卸装、拆迁、组合及安装、调试费用：企业设备拥有小型平版胶印机、卷筒纸书刊印刷机等共计52台设备，价值为3238.67万元，搬迁及重新安装需要大额费用，共计约 800万元。

重点说明包括涉及二次搬迁。

五、不能搬迁或搬迁后不能使用的设备的损失（磨损、折旧费用）：设备标的额的5%来计算，161.9万元。

六、生产成品、半成品搬迁过程中发生的损坏的费用：估计 50万元。

• 企业员工安置补偿费用：按照110名员工来计算，按照最低基本工资标准2500元来计算，需要基本生活保障补偿费用275000*6=162万元。
• 企业无形资产损失：该公司在此经营多年，建立的供销网络、企业商誉均会因拆迁造成损失100万元，应当按工程配合奖奖励。
• 搬家配合奖励：经营面积共计3581.44平米，每平米奖励500元计算，共计：1792433元。
• 生产、经营证照的重新办理或者变更的费用约100万。
• 为特定经营环境而设定的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用100万。
• 因拆迁导致违约或赔偿的费用等大约100万。

其他：基础设施条件的具备：具备通路、通电、通讯、通下水、供暖、供气等，场地需要完整。

其他损失：

综上，企业拆迁应得补偿款为3千万元，具体损失的基础上酌情补偿，具体数额请领导酌定。

需要

备注：建设配套费：一百七八左右一平米。